土地の運用のポイント

名義人と実際の所有者が異なっている土地

名義人

土地の売買取引が行われる場合に、その名義人と実際の所有者とが異なっているといった場合があることがあります。
そうした場合には、名義人とされている人と売買の交渉をしても埒が明かない、といったことになったりします。
つまり、その人はあくまでも名目上の所有者であるに過ぎず、実際には別の人が所有者であるというような場合なのですが、そのような場合には売買の交渉がなかなか進展せずに、いたずらに時間ばかりかってしまう、といった羽目になってしまったりするわけです。
道路を通すための土地買収交渉などでは、よくこうしたことが起こったりするわけなのですが、そうした場合には、名義人となっている名目上の所有者ではなく、実際に決定権を持っているのは誰であるのか探し当てて、その人と交渉をしない限り、実質的な用地買収の交渉はちっとも進まないことになってしまうのです。
実際には親が所有者であるのに、名目上では息子夫婦が名義人となっているので、その息子夫婦といくら交渉してみても決定権がないために、ちっとも交渉が進展しないといったようなことがよくあるわけなのですね。

土地共有のメリットとデメリットについて

土地などの不動産の所有形態の1つに共有があります。
共有とは、法的には所有権などある一定の権利を複数の主体が保有していることを意味し、遺産相続などでの土地に対して行われることが多くあります。
この場合には、他に現金などが無い場合や、すぐに売却ができない場合などにおいて利用されることが多く、後で売却益が出た場合においても譲渡所得で適用される3,000万円控除を使用することができ、税金を抑えることができるメリットがあります。
デメリットとしては、どうしても共有者の同意が必要となることをあげることができます。それは、物件の管理だけでなく売却においても生じることになり、
例えば、売却時に一方がその意思が無い場合には難しくなることも多く、仮に自分の持ち分だけの売却が可能な場合でも、土地の形状によっては資産価値の低下を招いてしまうこともあります。
また、遊休地として資産運用を行う場合においても当事者同士の同意が無ければ賃貸をすることもできなくなり、非常に困ることになってしまいます。